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    本书作者根据目前中国房地产的市场状况，结合其他发生过房地产泡沫的地区和国家的情况，以自己独到的见解分析了中国当前的房价以及中国当前是否存在房地产泡沫经济。作者还对中国目前与房地产业有关的问题，如经济适用房、房价成本的不透明性提出了有益的解决思路及相应对策。

    徐滇庆，1967年毕业于东北大学自动控制系，1981年获得华中科技大学经济管理硕士学位。1984年进入美国匹兹堡大学经济系，1990年获得博士学位。从1990～1994年任教于加拿大萨斯开澈温大学经济系，1994年至今，为加拿大西安大略大学休伦学院经济系终身教授和北京大学、东北大学、西安交通大学、华中理工大学和云南大学客座教授、沈阳市政府经济顾问。在1994～1995年期间，担任中国留美经济学会会长，1997～1998年期间担任中国留美经济学会副会长。著有《国际贸易税制与经济改革策略》、《政府与经济发展》、《政府在经济发展中的作用》等书，主编了《中国经济改革：分析反省前瞻》、《台湾经验和海峡两岸发展策略》、《中国国有企业改革》、《中国税制改革》等书，并在北美、欧洲和中国大陆、香港、台湾的经济学学术杂志和报刊上发表百余篇论文。

文：刘正山
出处：中国图书商报 2006年11月

在中国，房地产是一个人人关心的焦点话题。遗憾的是，房地产界似乎进入了“滥言时代”，众说纷纭，信口开河，不负责任。有些很有名的学者，竟然不断地犯下非常低级的经济学常识性错误。例如，有人说，外国人用３年收入就可以买套房子，中国人要用十几年的全部收入，中国的房价收入比太高。有关住宅空置率的讨论也让人啼笑皆非。一些部门不辞辛苦地定期发布住宅空置面积数据，可是却没有弄清楚为什么要统计空置率，甚至连空置率的准确定义都搞不清楚……

在这样的背景下，作为一个真正做学术研究的经济学者，可以有两种选择：一种是发表中肯的言论去回应那些人，但这样他就减少了做本业研究的时间，存在较大的机会成本；另一种选择就是教授自己的学生，告诉他们真正的经济学应该是什么样子的，但第二种方法需要的时间比较长。

加拿大西安大略大学的终身教授徐滇庆，无疑是真正研究学术的人。他做了第一种选择，“被逼着”写了这本厚实的著作——《房价与泡沫经济》。徐滇庆的选择，承担了极大的机会成本，在学风浮躁的背景下，这是非常可贵的。

在这个世界上，最怕的就是认真二字。拥有深厚经济学功底、治学态度非常严谨的徐滇庆，根据目前中国房地产的市场状况，结合其他发生过房地产泡沫的地区和国家的情况，以自己独到的见解分析了中国当前的房价以及中国当前是否存在房地产泡沫经济。

正如徐滇庆所言：“要弄清楚房价之谜，不妨坐下来认真算几笔账，只要认真一算，恐怕有些人就要露出狐狸尾巴了。”徐滇庆找到福州物价局“敢为人先”的研究报告来分析房价成本，得到一个结论：房地产商可能拿到超额利润的一部分，而另外一部分可能进了一些地方政府的口袋。这个观点，解释了房地产“供大于求”的情况下依然高价位运行的“悖论”，也为宏观调控总结经验教训提供了重要的参考价值。

当然，房地产业是否存在超额利润，依然备受争议。化解这个争议的唯一举措就是公布商品房成本。然而，一些著名的学者和开发商均认为商品房成本是开发商的隐私。学者董藩、叶剑平与房地产商任志强等甚至认为“公布商品房成本是违法的”。徐滇庆坚决认为，中国房地产业并非正常的竞争性市场，而是具有寡头垄断的特征，所以，必须公布成本。这一洞见，我非常赞同，但我觉得还需要补充一点：我国法律规定的隐私权限于自然人，从而商品房成本决非开发商隐私。

《房价与泡沫经济》后半部分，也许偏离百姓和房地产专业人士的兴趣范围，但我认为这是本书最为重要的部分。如徐滇庆所言：“房价飞涨充其量不过是肌肤之疮，而银行风险才是心头大患。”这个观察尽管目前仍不为主流所注意，但是，我们怎么可以忘记那场主要由房地产问题引发的“亚洲金融危机”？而且，我国的银行业，由于特殊的历史原因，目前的机制仍不够健全，坏账率较高，具有较大的脆弱性，一旦有了风吹草动，出现危机，后果不堪设想。我也曾在万字长文《“泡沫”热论的冷观察》（中国土地杂志２００３年２期）中作了分析，得出结论：“出现泡沫并不可怕，可怕的是泡沫的遽然破灭，因为它会导致金融危机，进而引发经济危机。”但愿徐滇庆的“忠言”，能得到关注。

当然，徐滇庆的这部书也存在一些缺憾。作为一个非专业研究房地产的学者，徐滇庆可谓“半路出家”。两年时间，显然不足以完全把握房地产业。

    一是，徐滇庆的一些判断与事实不符。例如，当前衡量房价泡沫，最重要的指标是空置率。徐滇庆说：“什么是空置率？很遗憾，在《经济学辞典》上居然找不到它的标准定义。”“如果连一个比较准确的定义都没有，谈及空置率的时候各说各话，这样的讨论还有什么意义？”我认为，之所以在《经济学词典》上查不到，是因为空置率是房地产领域的一个比较专业的用语，《经济学词典》没有收录很正常，徐教授应该查阅房地产专业词典。我查阅一些权威的经济学辞典，连房地产这个概念都没有，是否意味着讨论房地产没有意义？徐滇庆还说：“也许在下孤陋寡闻，查阅了好多海外文献，没有见到多少人关心空置率。”事实上，涉及空置率的英文论文，至少可以找到上百篇，作者包括阿克罗夫等诺贝尔经济学奖得主、阿尔奇安等著名学者。怎么能说没有多少人关心？又如，徐滇庆说：“我认为有必要与时俱进，在这些教科书的基础上，增加房地产定价原理和房地产金融部分内容，扩展大学生和研究生的知识领域，理论联系实际，增加他们的竞争力”。这也与实际不符。在２０世纪９０年代，就有相关的专业教科书。刘洪玉、尹伯成、潘蜀建、谢经荣、柴强、董藩等学者撰写的房地产系列教材（我也撰写了其中的一些书），都是从现代经济学范式讲述房地产知识的，其中就有单列本的房地产定价原理和房地产金融教材。我的《房地产投资分析》一书，就曾引入交易费用分析房地产价格的形成机制，还讨论了房地产信托等不同房地产金融工具的优劣等等。

二是，徐滇庆对于房地产专业的个别地方不十分了解。譬如说，假设房地产商不配合，如何计算房价成本？徐认为，可以从国家统计、税务、海关、工商管理部门和银行等部门得到数据，可以在宏观上打开缺口，从而为微观研究理清脉络。实际上，估算房价成本，不需要徐所说的这些数据，只懂得工程概预算，手头有一本《建筑工程预算定额》，再找土地价格等相关数据，就可以很容易地将某栋房地产的成本估算出来。

三是，本书有一些史实失误。例如，徐说：“土地有偿使用制度自１９９２年开始施行，基本上采用协议方式出让使用权。” 实际上，中国从１９７９年开始实行土地有偿使用的制度。１９８８年１２月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。徐说：“在１９９７年１２月在深圳首先采用以拍卖方式出让土地使用权。然后在全国范围内广泛采用土地招标和拍卖方式。”实际上，１９８７年１２月１日，深圳首先以拍卖方式出让土地使用权。

也许，研究一个产业及理论，两年的时间显得很短。从这个角度看，徐滇庆的《房价与泡沫经济》存在一些失误，可以理解。当然，徐滇庆比不上某些学者一年撰写数本著作的“手快”。但是，这本书的出版为中国房地产学界树立良好的学风开了一个好头，可视为当前中国房地产“滥言”中的一“实言”。中国关于房地产市场的研究，应当在健康、严肃的争论中出现新的繁荣。某些专业研究房地产的著名学者以及不研究房地产但喜欢对房地产领域胡说八道的学者，需要反思了。

文：迟宇宙
出处：新京报 2006年10月

    “见贤思齐焉，见不贤而内自省也。”最近几个月，耳闻目睹之处，都是房子的事。报纸上细说“房奴”的痛苦，学者们抨击房价的飞涨，电视上揭露中介的黑幕。更有不合时宜的房产开发商，没人邀请，兀自跳将出来，说些不合时宜的实话。惹怒了众人，一起说开发商都是奸商，中介皆为黑心，炒房团喜好投机，地方政府政绩至上……挺涨的说客、看跌的学者，一个个忙得不亦乐乎；看房的阿二、供房的阿大，还有无可奈何的阿三，心惊胆战、心律过速，不亦悲乎。

　　俗世大事惟二，一为饮食，一为男女。俗世的政治，不过安居和乐业而已。

　　所谓饱暖思淫欲，饮食和男女，都要在房子里进行，安居又变成了前提。中国人的观念，有时候说“除死无大事”，然而“不知生焉知死”，就算是死也讲求个寿终正寝，死在自己的内室里，谁也不愿意填沟壑、客死他乡；至于梁启超说的，“求仁得仁又何怨，老死何妨死路旁。”那是大通脱、大解脱了。

　　徐滇庆先生的《房价与泡沫经济》探究的不是饮食男女，而是安居乐业，其重点的思想，称作：“房价飞涨充其量不过是肌肤之疮，而银行风险才是心头大患。”不过他并未将现在的房产市场定义为“泡沫市场”，因他认为，房价是否正常、居民的购房承受能力、房价估算方法，都要有适合的体系判定，更不用说判断泡沫与否了。至于那些挺涨看跌的所谓经济学家，若非动机不纯、学业不精，就是拿了人家的好处，要替人家张目了。

　　我对中国的房地产市场一向担心，银行的风险、关联的风险都太大。关联的风险，主要来自美国：英国《经济学家》杂志的“2006展望”里说过，房地产泡沫与油价高企是2006年最大的两个风险。

　　油价高企会导致美国购房者远离郊区，重新回到城市中心来，美国的房地产市场就会萎缩甚至崩溃。

　　紧跟着便是银行业的倒闭。这种经济的黑暗会蔓延开来，一旦风吹草动，我们呆坏账向来严重、抵挡风险能力不足的银行，该如何是好呢？

　　我们的银行，风险系于两端，一端是贷给房地产公司的钱，一端是贷给购房者的钱。房地产公司惯于以银行的钱玩自己的事业，不少人借助银行贷款来炒高房价，谋求更多利益。购房者则属弱势群体，还不上钱，银行便会收房子。但是，如果真有泡沫，要还的钱比新买房子的钱还多，谁还会傻愣在那儿还贷呢？

　　然而，银行不自知，一些举措还在助长房地产企业的投机行为。所以徐滇庆先生警告说：“如果听凭房地产商将房价炒上去，那么他们很快就会借助银行的资金炒出泡沫经济来。一旦泡沫破灭，银行首当其冲，不良贷款迅速上升，最后势必将整个国民经济拖进危机。”

　　他说：“当前，中国房地产企业的资产负债率高达75%以上，他们的资金来源集中于银行贷款。一旦房地产公司出事，自然威胁到了银行的安全。如果要追究责任的话，主要是没有严肃执行银行信贷风险政策。事前，明知某些房地产企业的资产负债率太高，银行为什么还要发放贷款？事后，明知贷款有风险，为什么不敢痛下杀手？”

　　房产商和银行都姓商。商人逐利，为政者应该逐礼，求大的公义。可是今天，各国为政者几乎都没有做到如临深渊、如履薄冰，否则也不会出现那么多金融危机、泡沫经济了。

　　好了伤疤忘了疼，是现代社会一贯习性；前事不忘后事之师，以经验求学问，那是《论语》的为政思想，现代社会，鲜矣。

　　今天，读读《房价与泡沫经济》，也不过是借助书本求点学问而已，也就是去求“博学”。书是好书，读读而已。指望一个人、一本书来解救房地产业的困局，影响到为政者的思路，恐不现实。至于徐先生，一个学者，尽点良知本分罢了。圣人说，有道则现，无道则隐。至于房子的事，有钱则买，无钱则租，反正死不了的。

文：许艳雯
出处：大众日报 2006年9月

　　中国房地产市场究竟发生了什么?“要弄清楚房价之谜，不妨坐下来认真算几笔账，只要认真一算，恐怕有些人就要露出狐狸尾巴了”。
　　加拿大西安大略大学经济学教授徐滇庆的《房价与泡沫经济》一书中,以2004年为着力点，将2003年的房价当成一个“黑盒子”：既然2004年前后商品房造价并无明显变化，而全国购房者因为房价上涨多支付了1663亿元，这笔巨款不会人间蒸发，只能有两个去处：地方政府或者开发商。但根据公开数据一算，地方政府并没有相应增加财政收入，那么房价增加的部分去哪里了？被官员贪污了？房地产逃税漏税了？
　　徐滇庆找到福州物价局“敢为人先”的研究报告来分析房价成本。2005年福州的研究，表明房地产开发项目的平均利润率达到50％（这和国家统计局说的7．77％有天壤之别）。如果住宅的造价只有房价的一半，地方财政也没有得到什么好处，那么房地产商的利润就在50％以上吗？几乎所有房地产商都坚决否认这一点。但是，如果让他们谈利润，又都吞吞吐吐。考虑到每个房地产项目都需政府各部门批的“五证”，作者得到一个结论：房地产商可能拿到超额利润的一部分，而另外一部分可能进了地方政府的私囊。
　　房价暴涨之后，居然没有人承认自己“宰客”。徐滇庆认为，说房地产项目的成本和利润算不清，“说到底，不是算不清，而是敢不敢算”。
　　除了“抽丝剥茧”算房价，徐滇庆的研究还有一个基本点值得深思：房地产市场失灵了。因为商品房不是一般的商品。在一般商品市场上，有众多参与者，没有一家能够操纵价格。而房地产市场的进入成本高，一要有资本，二要有政府关系（批地办证），参与者数目越来越少，房地产业自然被集中到几个垄断巨头手中。
　　垄断既然出现，许多事情就发生了扭曲。
　　认清房地产市场由于垄断出现而失灵，还可以纠正许多错误观点，比如“地价推动房价”错了，而是“房价推动了地价”；比如“加大土地供应可以加大供给，平抑房价”也错了，只有开发商才会对此偷着乐。
　　徐滇庆认为，要对付导致市场失灵的投机需求，应当引入“托宾税”，即交易税。
　　在徐看来，炒房无罪，但是炒房有害，交易税的增加压缩了炒房牟利的空间，是抑制炒房的最有效手段，“在房地产投机活动猖獗的时候征收房地产营业税和相关费用，加大投机活动的交易成本，有助于稳定房价，一旦税法公布之后，炒房不犯法，但是，逃税犯法。”